自如和业主的“不降租就解约”之困
来源/虎嗅
作者/周超臣
长租公寓头部企业自如遇到了一道坎，这道坎是疫情给的。
自如的业主们在一个300多人的微信群里互相交流着，他们都在过去一个月或近几天接到了自如要求在合同期内降租的电话请求，他们面临着二选一：要么降租，要么解约。
在新浪财经旗下的8号楼工作室最先报道了这件事后，其他媒体亦蜂拥而至。面对质疑，自如在发给虎嗅的一份声明中称，对因他们的沟通问题导致部分业主产生了疑虑和误会“深表歉意”。
自如表示，该公司之所以跟业主协商降房租，是因为进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素，以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，导致房屋租赁市场出现了显著的变化，“特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢，我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”
接受虎嗅采访的多位自如业主表示，按照合同，自如会按照每年3%的租金涨幅递增。
北京像素小区的业主不少人接到了自如管家的电话，李文静就是其中一位。她对虎嗅说：“我2018年7月和自如签约，把房子代理给他们，签了三年。第一年租金7045元，每年递增3%，现在7256元，到今年8月就是第三年，租金应该是7474元。6月26号晚上8点，自如的人打电话，说市场不好，我有两个选择，第一选择是租金降到4000元，第二选择是解约，他们解约，赔我俩月房租，但是要交装修费管理费什么的，具体还没给我金额和明细。”
“因为市场经济下行大家是知道的，并且也理解。大家虽然是业主，但是绝大部分都是房奴，也是要靠租金去还房贷的。”李文静说，降一定的金额是可以商讨的，她是理解的，但自如给她降租了45%，这让她无法接受，“他们有点太过分了。”
据李文静所知，她所在的北京像素小区至少有50位业主接到了自如要求合同期内降租的电话，在她提供给虎嗅的另一位业主的电话录音中，一位自称是自如总部的马姓小伙开门见山地说：“最近形势不太好，北京这边（租赁市场）出现了大幅下滑，我们公司这边费用确实遇到了困难。想问一下，您的房子最近有没有（出租）需求，没有的话，可以按照我们公司违约，赔给您2个月的房租当违约金，你可以把房子提前收回。”
这位自如管家表示，像素小区这个月空了1000多间房子，仅自如就空了680多间，所以他们希望把一部分房子归还给业主，把另一部分房子回归到市场价，及时止损。录音中这个房子是2018年7月底签的合同，到2021年11月到期，也就是还有一年半的时间，精装修，自如的人亦承认前期装修基本没什么投入。
马姓小伙儿的大意是，现在像素小区两居室的房租低已经下调到5000多了都租不出去，如果在住的租客知道了这些信息，万一换房了，这个房子就租不出去了，并暗示当初给房主的价格偏高，核心思想就是希望房主降租，收回房子是最好。
但房主则表示，当时跟他签约的段姓自如管家很清楚，我爱我家给9000元房主他没答应，最后7500元给了自如，主要是相信自如的品牌和服务做得不错。
房主也很讲理：“如果你们给现在里面租户的房租降了，我也可以给咱们降，到时候咱们协商就可以了。如果咱们的租客也降了，我也可以给咱们降。比如如果你也给他从8000或8000多降到7500或7000，我也可以给咱们降，保证让你有盈利的空间，要不然咱们也不会长远了对吧？”
但小伙儿已经打定主意让房主多降一些房租或收回房子了，一直在举例说小区内同户型的房租已经降到了5000多元/月。房主说：“那你们要是退回房子赔两个月违约金，不是损失得更多吗？”小伙表示：“先生，您听我跟您说啊，现在自如不是不认赔，自如认赔。”
“那为什么不把空着的房子归还给业主，反而要把有租户的房子归还给业主呢？”这位业主问出了很多接到电话的业主的困惑。
上述小伙给出的逻辑是，他们把空置的房子归还给业主，业主肯定会把房子以更低的价格出租，这样有租客的房子的租金就没有竞争力了，里面的租客可能会选择搬出去租房租低的房子，这套房子空出来后他们就没法按照原来的价格继续出租，就会导致要么空置要么被迫降租，从而造成损失。
自如与业主的沟通截图，截图由受访者提供在虎嗅跟多位业主沟通的过程中，自如这边应该是用的同一套逻辑来说服业主。后来上述接受虎嗅采访的李文静女士把虎嗅拉进了一个维权业主群，在汪洋大海般的讨论中，这些业主绝大多数都还是比较理性的——
甲：我们是海淀清河，房租8300，第一次要求降到7500，我们说可以谈；后来直接要求降到5800，我们就完全不同意降价了。
乙：我昌平区龙锦苑东五区，第一次要求降到7500，第二次6800，我都没同意。
丙：一开始问我因为疫情是否能减免一些房租，我说我正好在住自如的房子，我减免了我的房子的房租，能给我租的的房子也减免一些么？他说不能，合着只让房东降租，租户不能降？
丁：我霍营，租金4757，一开始打电话要降到4100，没同意，后面陆续又打电话，要降到4200、4300，最后说4400，反正一直没同意。
戊：拿一句外交部常用的话，“希望自如悬崖勒马，与我们相向而行”。
己：找媒体不是要搞臭，是要扩大影响力。媒体关注多了，声音大了，官媒才能关注。官媒一旦能发声，主管部门总要出面约谈一下吧。我们不是为了泄愤，更不想搞臭，只是增大我们的音量让更多人听到看到，从而维护自己的权益不受侵害。
庚：目前群里大部分人的结果还可以，之前没有停止打款和解约的情况发生，唯一不足就是受到骚扰，威胁，恶心。
……
其中一位业主似乎已经在群里树立了主心骨的形象，大家颇有唯其马首是瞻的意思，他说：
但他也强调：“大家绝对要理性维权，不要聚众闹事，到时候有理都说不清了。政府也绝对不欢迎闹事，所以还是请大家有媒体、政府或者律师资源的，多联系一下，发挥一下自己的力量，咱们一定走正常渠道反馈我们的声音，实事求是即可@所有人。”
李文静告诉虎嗅：“如果说它给我降价的幅度在我可接受的范围之内，比如说10%~15%，我觉得我是可以接受的。因为还有一年多就到期了，我也不想折腾，大家选择自如不就是因为省心嘛。”但现在对她而言，这个降幅远远超出了她的预期。
在虎嗅采访的业主中，他们大部分都是还有一年多到期，不知道自如是不是精选了这部分人来进行攻坚。
另一位业主小溪告诉虎嗅，跟她电话沟通要求降租的业务员态度相对比较友好，对方一开始提出的降幅是20%，她表示不能接受，然后对方二次电话来说在原来谈的基础上再给她涨几百块钱，综合算下来基本上是降幅15%，她上微博查了一下，的确有些业主表示降幅在15%。另外对方也表示如果按照解约的方案会赔2倍违约金，也没有提出有些业主反映的还要反过来按照装修折旧给自如倒赔钱。
“其实我作为一个业主来说，我可能跟群里很多人想法不太一样，因为我知道链家（自如）这种很大的龙头企业它倒闭了，对我们业主没什么好处，它的员工失业其实对整个社会影响也不好，对于我来说我是能接受降价的。但群里确实很多业主都比较年轻，一分都不降，咬得很死的那种，可能确实大家也不容易，有一些自己房子往外租着，然后小孩上学，自己还要去学校附近租房，他们租的房子那一头的租金还在上涨，这头自如又在压价格，就很难。”小溪说。
北京自如业主高峰跟小溪的观点类似，他是6月4日在上海出差的时候接到了自如的电话，他在大兴有一套房子，原来的租金是4800元/月，对方问能不能降到4000元，他觉得太低，对方又给涨到4200元，按照他的话说，他“爽快”地电子签了。
答应降租后收到的补充协议，业主大部分都是以短信的方式签约据多位签了降租协议的业主反馈，他们同意后，对方会给他们发一条短信，确认即可，不需要另外换合同。但这也是群里很多业主不满的地方，认为自如在搞鬼。
“其实根本上就是个人利益的化。我相信而且我的判断就是，自如是能给我的利益的。”高峰对虎嗅说，“它给了我两个月房租之后解约了，我干嘛呢？我自己往外租，要么费劲，要么就是我浪费了大量的时间成本，要么做不出来，而且我要承担巨大的风险。反正我评估是自己出租不好做，很不好做。很快我就做出了判断，如果我自己租，我达不到他能给我的4200元/月的利益。”
他说：“首先我认为自如不是一个坏人，然后自如是做生意的，我们跟自如是平等的，都是在做生意，大家就是寻找一个利益合理的点。我觉得在现在这种形势下，我觉得（降的价格）是合理的，我就接受了。就这么简单。”
强调一点，高峰并不在上述那个业主维权群里。
在房主被要求降租的同时，租户似乎在被涨房租。一位自如租户对虎嗅表示，他的房子8月即将到期，6月28日收到自如的续约短信提醒，说要给他房租涨400元，同时提前续约的话服务费可以打折。目前他正在跟他的自如管家谈房租涨价的事儿：“我让管家帮我申请去了，不知道能不能申请下来。”
本来各项数据显示，5月租赁市场开始逐渐回暖，但没想到6月北京又遭遇疫情回复，导致很多大学毕业生无法返京和投入市场找工作，亦掐断了原本乐观的七八月份租赁市场回暖、迎来租赁高峰期的势头，具体延迟到何时还要视北京疫情控制的情况而定。或许这才是自如选择在这个节骨眼上跟房主谈降租甚至不惜支付违约金的原因。
对房主来说，他们面临的是房租缩水，对自如来说，则是一场危机。一向不太回复甚至干脆不理会媒体采访请求的自如CEO熊林，在虎嗅发过去采访请求27分钟后，他回复道：“我请同事联系你。”
这不是熊林和自如第一次在疫情期间遭遇质疑，早在2月下旬，全国疫情吃紧的时候，就有类似“自如被指趁疫情大幅涨租金”的新闻，逼得这位深受链家董事长左晖器重和信赖的自如CEO发朋友圈撂狠话：“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同，以及基于市场价格变动的既定系统价格调整，不敢说100%合理，但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价，我和全体管理团队即日立刻辞职。”
这位CEO显然在业主那里的知名度很高，业主们在微博上发微博投诉时都会@他。根据8号楼工作室的报道，微博黑猫投诉平台上有关自如降租的相关投诉有62条，主要原因普遍为“自如要求业主降租30%”。
一些律师在微博上发表的观点但自如一位要求匿名的负责人接受虎嗅电话采访时表示，这个比例很小。他说：“这个量在我们（托管的）100万间里面其实非常少的，而且这次我们在沟通的房主占我们整个的房主的比例也是非常小的，因为他肯定要到了一定的核算和分析之后，我们才会有选择的对一些业主进行沟通。”
但当虎嗅问他这个比例具体是多少、有多少业主收到了自如的电话“慰问”时，对方表示他目前没有拿到具体的数据。而当他得知有一位业主被要求降价45%时，他表示非常惊讶：“新浪的报道里面不是提升了30%（的降幅）吗，然后我还专门去问了我们负责资产管理部门的同事，他们说其实到30%这样的比例是非常少的，所以你告诉我一个45%我也很惊讶，但我也可以再去核实一下。”
他反思道：“我们要先表示一个歉意，因为这事可能一线沟通上有一些不太妥当的地方，就是因为毕竟一线要去沟通，这沟通又是一个讨价还价的过程。比如说可能目标本来是可能降8%，但是为了留出讨价的空间，可能一线去沟通的时候就变成了自己按照15%先去跟人聊，最后大家各赔不到8%，所以，一线沟通上面确实可能给有些业主带来了一些焦虑和不安，我觉得这是我们应该去更规范或者说做得更好的地方。”
他继续说道：“到目前为止，我们并没有因为这些条款跟任何一个业主打官司，也没有因为这个事情就停止给业主去支付房租。虽然现在好像有部分业主的反响比较大或者反弹比较大，但实际上我们还在正常的履约。其实从我们角度是希望来友好协商的，并没有发生任何一起大家要对簿公堂的情况。其实你也知道现在整个的租赁行业确实大家都日子比较难过，但是我们整个履约都是完全在按照我们之前的合同在走的。”
业主维权群里有几个业主是在6月28日是自如打款日，昨晚他们也纷纷表示收到了自如的打款短信，也有个别说还没收到，但大部分人认为自如不会在这个时候在打款上出现问题。
剩下的问题是，这场自如与业主之间的纠纷最终如何收场？目前群里的这些业主似乎统一了战线，从一开始接受小幅度降租到现在拒绝降租，拒绝解约。
“我认为这种方式确实对于我们和业主之间的合作关系其实还蛮伤的。本来大家都已经达成一致，业务也表达了同理心，也能理解当前这种情况，别人都答应了，我们再要求降个7%或8%怎么样，我觉得这是不合适的。”在虎嗅跟自如那位负责人说到上述有些业主在同意小幅降租后又收到二次大幅度降租的情况时，他说道。
总之，都是疫情惹的祸。这场疫情打了所有人一个措手不及，让长租公寓企业在行业好的时候高价拿的房子在疫情面前成了原罪，也给企业带来了资金链断裂的风险，让企业不惜违约，这是有悖商业契约精神的。据虎嗅获悉，我爱我家等平台的业主也都收到了要求业主降房租的电话。
这让我想起马云常说的一句话：“要在阳光灿烂的日子修屋顶。”等到下雨的时候修，就晚了。
*按受访者要求，李文静、小溪、高峰为化名
当前题目：自如和业主的“不降租就解约”之困
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